Como escolher seu terreno / lote para construção

Estamos sempre falando de contratos, serviços, atividades, mas você sabe quais são os tipos de contratação relacionados à construção civil? Viemos aqui falar sobre esse assunto!

Preço Fechado ou Empreitada por Preço Global:

Quando se contrata a execução da obra ou do serviço por preço certo e total, que tem por objetivo não ter variações até a conclusão do empreendimento. Como o preço global da obra está combinado no contrato esse valor não pode variar nem para menos, nem para mais. Dessa forma é importante que o projeto esteja bem definido e que o contrato firmado entre as partes especifique bem o objeto e rico em detalhes, pois caso haja desentendimentos é possível solucionar facilmente os respectivos prejuízos às partes.

As variações financeiras do mercado ficam a cargo do empreiteiro, inclusive nos raros casos em que haja deflação no preço da mão de obra ou dos materiais. Nestes casos, o lucro por eventual deflação fica com o empreiteiro.

O modo de pagamento por parte do empreendedor também deve estar fixado no contrato. Este pode ser feito por etapas e de acordo, inclusive, com o fim de determinadas partes da construção, por período (por mês, semestre, etc), independentemente das etapas.

Vantagens:

Simplicidade nas medições pois são feitas por etapas concluídas

Valor fixo de contrato (salvo modificações)

Desvantagens:

Como o construtor assume os riscos associados aos quantitativos de serviços, o valor global da proposta tende a ser superior, se comparado com o regime de preços unitários;

Necessidade de um escopo claro para ambas as partes e projetos bem delimitados para não ter dúvidas, variações e aditivos.

A principal desvantagem dessa modalidade é tributária, como no Brasil temos a cobrança de vários impostos diretos (como PIS, COFINS e ISS), quando a construtora emite a nota fiscal ela incluirá esses impostos sobre o seu preço, inclusive sobre insumos, produtos e serviços de subcontratados. Dessa forma ocorre a cobrança de imposto sobre imposto, encarecendo a obra.

Indicado para:

Contratação de atividades técnicas como elaboração de estudos, projetos e laudos.

Construções que possuam precisão na estimativa de quantitativos e poucas incertezas.

Tomada de Preços ou Empreita por Preços Unitários:

Quando se contrata a execução da obra ou do serviço por preço certo de unidades determinadas. Nessa modalidade os preços são calculados por unidade de medida, item a item, já pré-estabelecidos em uma planilha, um dos anexos contratuais. O valor de cada unidade é multiplicado pela quantidade executada, sendo medida na obra e, desse modo, se obtém o valor mensal de acordo com a produção, e o valor total na conclusão do empreendimento.

Vantagens:

Pagamento apenas dos serviços efetivamente executados

Apresenta menor risco para o construtor pois não assume riscos de quantitativos de serviço;

O projeto não exige o grau de detalhamento da empreita global, pois o custo é unitário e mais fácil de ser levantado;

Desvantagens:

Medições rigorosas de serviços

Maior custo de administração e acompanhamento

Necessidade frequente de aditivos para a inclusão ou alteração de serviços;

Preço final do contrato pode ser incerto caso não esteja tudo devidamente determinado;

Indicados para:

Gerenciamento e supervisão de obras;

Obras de manutenção, reformas e de infraestrutura;

Obras com incertezas intrínsecas nas estimativas de quantitativo devido suas complexidades;

Preço de Custo ou Construção por Administração:

Nessa modalidade, a construtora executa a obra e é remunerada com base numa porcentagem previamente acordada, que pode variar entre 8% e 25% sobre os custos de materiais e mão de obra, ou determinada uma remuneração fixa mensal.

Geralmente, a construção por administração ocorre quando se tem um projeto ainda não definido na sua integralidade. Sendo assim, os detalhes de cada etapa da edificação são estabelecidos ao longo do andamento da obra, pois não é possível orçar a construção por falta de detalhes e definições como por exemplo acabamentos e outros.

Vantagens:

Construção com projeto sem muitas definições;

Se o contratante precisar parar, por algum motivo, a obra por administração, geralmente não há penalidades.

O cliente sabe exatamente o que está pagando;

Desvantagens:

Não há planejamento de custos ao longo prazo;

Preço final muito variável;

O cliente que recorrer ao contrato de construção por administração deve atentar para o histórico da construtora no mercado, principalmente por que nesta espécie de contratação quanto mais cara ficar a obra, mais a construtora ganha.

Indicados para:

Situações onde há uma grande necessidade de inicio da obra sem terem definidos todos os componentes de custo a mesma;

Empreitada integral ou “turn key”

Quando se contrata um empreendimento em sua integralidade, compreendendo todas as etapas das obras, serviços e instalações necessárias, sob inteira responsabilidade da contratada até a sua entrega ao contratante em condições de entrada em operação, atendidos os requisitos técnicos e legais para sua utilização em condições de segurança estrutural e operacional e com as características adequadas às finalidades para que foi contratada;

Vantagens:

Nesse tipo de empreitada a obra deve ser entregue concluída, limpa e com os bens instalados e funcionando.

Desvantagens:

A empreitada integral não serve, portanto, para a construção de um edifício residencial, apenas para edificações comerciais com o uso pré-definido.

Indicados para:

Obras que precisam ser entregues com todos aspectos que a tornam apta para o funcionamento, exemplos: hidrelétricas, hospitais, consultórios, escritórios e outros.

Fontes:

Art. 6, inc. VIII da Lei de Licitações – Lei 8666/93

https://www.sienge.com.br/blog/qual-os-principais-modelos-de-empreitada

https://www.cnmp.mp.br/portal/institucional/comissoes/comissao-de-controle-administrativo-e-financeiro/atuacao/manual-do-ordenador-de-despesas/obras/regime-de-execucao-empreitada-por-preco-global-ou-unitario

http://www.pmeh.com.br/conheca-3-dos-principais-tipos-de-contrato-na-construcao-civil/

https://rexperts.com.br/tipos-de-contratos-de-construcao/

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